Reforma em apartamento e a NBR 16280

O que é a NBR 16280

A ABNT NBR 16280 é a norma brasileira de reformas em edificações. Ela foi publicada em 2014, depois do desabamento do Edifício Liberdade, no Centro do Rio, em 2012, e estabelece como uma reforma deve ser planejada, executada e registrada para não colocar em risco o prédio, os vizinhos e quem trabalha na obra. A edição em vigor é a de 2024.

Ela vale para as áreas privativas, como o seu apartamento, e para as áreas comuns do condomínio.

Quando a reforma precisa seguir a norma

Para a norma, reforma é qualquer alteração nas condições da edificação para recuperar, melhorar ou ampliar o que existe. Na prática, precisam de plano e de responsável técnico as obras que mexem na estrutura, nas paredes ou nos sistemas do prédio. Entre elas:

• Construir ou demolir paredes e divisórias.
• Abrir ou fechar vãos de portas e janelas.
• Trocar revestimentos de piso, parede ou teto.
• Alterar instalações elétricas, hidráulicas, de esgoto ou de gás.
• Mexer na impermeabilização de banheiros, cozinhas, varandas e terraços.
• Instalar mobiliário fixo.

Pintura e troca de móveis soltos, em geral, não exigem plano. Mesmo assim, o regimento interno do prédio pode pedir que a obra seja comunicada, com horários e regras de acesso.

O plano de reforma

O plano de reforma é o documento que descreve a obra antes de ela começar. Ele é elaborado por profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto, e entregue ao responsável legal pela edificação, que no condomínio é o síndico. Deve informar, entre outros pontos:

• O que será demolido, construído ou alterado.
• As mudanças nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias.
• Os impactos da obra nos sistemas do prédio, como estrutura, vedações, instalações e impermeabilização.
• Os materiais e revestimentos.
• A sequência dos serviços e o prazo.
• O responsável técnico, a empresa que executa e a equipe.
• Como a obra atende às leis e às normas técnicas aplicáveis.

Junto com o plano vai o documento de responsabilidade técnica: ART, no CREA, quando o responsável é engenheiro (Lei nº 6.496/1977), ou RRT, no CAU, quando é arquiteto (Lei nº 12.378/2010). É esse registro que define, para os efeitos legais, quem responde tecnicamente pela obra.

Quem faz o quê

A norma divide as responsabilidades entre o proprietário da unidade e o responsável legal pela edificação. Em resumo:

Se o síndico não tiver conhecimento técnico para analisar o plano, ele pode contratar um engenheiro ou arquiteto para ajudá-lo. Vale considerar esse tempo no cronograma da obra.

Cuidados que evitam problemas e obra parada

• Paredes. Antes de remover uma parede ou abrir um vão, confirme no projeto do prédio e com o profissional se ela é estrutural. Em prédios de alvenaria estrutural, muitas paredes sustentam as lajes.
• Lajes e vigas. Furos, rasgos e cargas novas, como banheira, jardineira ou piso muito pesado, pedem análise antes.
• Áreas molhadas. Trocar o piso do banheiro, da cozinha ou da varanda costuma danificar a impermeabilização. Ela precisa ser refeita e testada antes do piso novo. Veja o guia de infiltração e impermeabilização.
• Fachada. Fechamento de varanda, troca de esquadrias e instalação de ar-condicionado mexem na fachada. O Código Civil (art. 1.336, III) proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas: siga o padrão aprovado pelo condomínio.
• Instalações. Circuitos novos e equipamentos de maior potência pedem verificação da instalação elétrica da unidade. Mudanças em gás e esgoto, só com profissional.
• Regras do prédio. Horários de obra, uso do elevador, proteção das áreas comuns e retirada de entulho estão no regimento interno.

Depois da obra

Ao final, o executante e o profissional habilitado emitem o termo de encerramento da reforma. O síndico recebe o termo, cancela as autorizações de entrada e arquiva a documentação. O manual de uso, operação e manutenção do imóvel é atualizado nos pontos que a reforma alterou (ABNT NBR 14037).

Guarde também a ART ou o RRT, os projetos, as notas fiscais e fotos das instalações antes de fechar paredes e pisos. Na próxima manutenção, ou na venda do imóvel, esse registro faz diferença.

Norma da ABNT é obrigatória?

Norma técnica não é lei, mas tem força legal em várias situações. O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990, art. 39, VIII) proíbe o fornecedor de oferecer serviço em desacordo com as normas oficiais ou, na falta delas, com as normas da ABNT. E o Código Civil (art. 1.336, II) proíbe o condômino de realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

Na prática, seguir a NBR 16280 protege todos: o morador, que tem a obra registrada e com responsável técnico; o síndico, que cumpre o seu papel; e o prédio.