Reforma de fachada, passo a passo

Quando a fachada pede reforma

A fachada protege a estrutura e as paredes da chuva, do sol e do vento. Quando uma camada falha, a água entra e o problema cresce por trás do acabamento. Estes são os sinais mais comuns:

• Fissuras e trincas no reboco ou no revestimento.
• Placas ocas ou soltas: ao bater de leve, o som sai cavo.
• Rejunte gasto, aberto ou com limo.
• Manchas brancas de sais (eflorescência) escorrendo pelas juntas.
• Infiltração nas paredes internas encostadas na fachada.
• Concreto estufado, com ferragem aparente e manchas de ferrugem.
• Pintura descascando ou desbotada de forma irregular.

Peça solta em fachada é risco para quem passa embaixo. Se alguma placa já caiu, isole a área da calçada e chame um profissional antes de qualquer outra providência.

Veja cada um desses sinais em 3D, com a causa e o tratamento.

Passo 1. Inspeção e diagnóstico

Toda reforma de fachada começa pelo diagnóstico. O profissional percorre a fachada inteira, andar por andar, faz o teste de percussão nas placas, mapeia fissuras, manchas e pontos de infiltração e fotografa cada ocorrência. O objetivo é entender a causa: movimentação da estrutura, falta de juntas, água entrando por um peitoril, argamassa sem aderência. Tratar só o sintoma faz o problema voltar.

No Rio de Janeiro, prédios passam pela autovistoria: uma vistoria técnica periódica, com intervalo máximo de cinco anos, feita por profissional habilitado, que gera um laudo e um comunicado à Prefeitura (Lei Complementar nº 126/2013 e Decreto nº 37.426/2013). Casas unifamiliares e bifamiliares estão dispensadas. Quando o laudo aponta problemas na fachada, ele costuma ser o ponto de partida da reforma.

A ABNT NBR 16747, de inspeção predial, organiza o método da inspeção e o conteúdo do laudo.

Resultado desta etapa: um laudo com o estado da fachada, as causas prováveis e o que precisa ser feito, em ordem de prioridade.

Passo 2. Projeto e especificação

Com o diagnóstico em mãos, define-se o que será recuperado e como: tratamento de fissuras, recuperação de concreto, troca de revestimento, juntas de movimentação, rejunte, pintura ou proteção final. Cada serviço recebe material e método especificados, com as quantidades por área.

Fachadas com cerâmica ou pastilha seguem a ABNT NBR 13755, que trata de projeto, execução, inspeção e aceitação do revestimento assentado com argamassa colante, incluindo as juntas de movimentação e os reforços contra fissuras. O reboco segue a ABNT NBR 7200, que trata da execução de revestimentos de argamassa em paredes e tetos.

Com um memorial descritivo e as quantidades, os orçamentos ficam comparáveis: todos cotam o mesmo serviço, e não uma ideia diferente de reforma.

Passo 3. Aprovação e documentos

Em condomínio, a fachada é área comum. Quem conduz é o síndico, e a aprovação da obra e do orçamento segue o que a convenção e a assembleia definem.

A ABNT NBR 16280, de reforma em edificações, vale também para obras em áreas comuns: a reforma precisa de um plano, com responsável técnico e registro de responsabilidade. Para engenheiros, é a ART, no CREA: a Lei nº 6.496/1977 determina que todo contrato para execução de obras ou serviços de engenharia está sujeito a ela. Para arquitetos, é o RRT, no CAU (Lei nº 12.378/2010).

Mudança de cor ou de forma da fachada pede atenção à lei. O Código Civil (art. 1.336, III) proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas. Mudar o padrão do prédio é decisão coletiva, tomada na forma da convenção.

Antes do início, vale confirmar com a Prefeitura se a obra, ou a ocupação da calçada com tapume e proteções, precisa de autorização, e avisar os moradores sobre cronograma, horários e acesso pelas janelas.

Passo 4. Segurança e acesso

Fachada é trabalho em altura. A NR-35, norma do Ministério do Trabalho, considera trabalho em altura toda atividade acima de 2 metros do nível inferior com risco de queda, e exige planejamento, análise de risco, trabalhadores capacitados e autorizados e sistemas de proteção contra quedas. As condições gerais de segurança da obra seguem a NR-18.

O acesso pode ser por balancim, que é um andaime suspenso, por andaime apoiado no chão ou por cordas. O acesso por cordas tem regras próprias no Anexo I da NR-35, e os sistemas de ancoragem, no Anexo II. A escolha depende da altura, do formato da fachada, do tipo de serviço e do tempo de obra.

Embaixo, a área fica isolada e protegida contra a queda de materiais, para que moradores e pedestres circulem com segurança durante toda a obra.

Passo 5. Execução

A execução segue uma ordem que respeita o tempo de cada material. Em geral, ela avança por trechos da fachada, de cima para baixo:

1. 01

   Remoção

   Retirada do que está solto ou oco, sem abalar o que está firme, com descarte controlado do entulho.

2. 02

   Fissuras

   Abertura e limpeza da fissura, tratamento com material compatível com a movimentação e, onde o projeto indicar, tela de reforço no reboco.

3. 03

   Concreto

   Remoção do concreto deteriorado, limpeza e proteção da armadura contra a corrosão e recomposição com argamassa adequada.

4. 04

   Reboco

   Recomposição do reboco onde faltou, com chapisco, tela quando especificada e cura antes da camada seguinte.

5. 05

   Revestimento

   Assentamento das placas com a argamassa colante e a técnica definidas no projeto, com o verso da peça bem preenchido.

6. 06

   Juntas

   Rejunte nas juntas entre as placas e selante nas juntas de movimentação, que absorvem a dilatação da fachada.

7. 07

   Acabamento

   Limpeza, pintura ou proteção final, conforme o sistema especificado.

Veja as camadas de uma fachada em 3D e o tratamento de uma fissura, passo a passo.

Passo 6. Recebimento e manutenção

No fim, a fachada é inspecionada de novo: percussão nas áreas refeitas, conferência de juntas, rejuntes e selantes, e os ensaios que o projeto previu, como o de resistência de aderência das placas, descrito na NBR 13755.

Junto com a obra, o condomínio recebe os documentos: ART ou RRT, registro fotográfico, termo de encerramento da reforma (NBR 16280) e as informações para atualizar o manual de uso, operação e manutenção do prédio (ABNT NBR 14037).

A partir daí, a fachada entra no plano de manutenção do prédio, previsto na ABNT NBR 5674: inspeções periódicas, revisão de rejuntes e selantes e limpeza. Fachada mantida chega à próxima autovistoria sem surpresa.

O que define o prazo e o custo

Não existe preço por metro quadrado que sirva para toda fachada. O que pesa:

• A área e a altura da fachada.
• O tipo de acesso: balancim, andaime ou cordas.
• Quanto do revestimento precisa ser trocado, e não só tratado.
• O estado do concreto e das armaduras.
• A reposição do revestimento: placas iguais às originais nem sempre existem.
• A chuva: várias etapas não podem ser feitas com a fachada molhada.
• O tempo de cura entre as camadas.

Por isso o orçamento sério vem depois da visita técnica e do diagnóstico.